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Logement Ville Durable

Loi de défiscalisation

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publié le 10 octobre 2011 (modifié le 4 mars 2013)

La loi N° 2009-594 du 27/05/2009 pour le développement économique des outre-mers qui aménage la procédure de défiscalisation en faveur du logement social a pour objectif d’augmenter la production de logements sociaux et intermédiaires en favorisant les dispositifs d’aide à la pierre et de réduction d’impôts :

  • Impôts sur le revenu (199 Undecies C)
  • Impôts sur les sociétés (217 Undecies du code général des impôts)

Les types de financement des opérations de logements locatifs sociaux :

  • Subventions provenant de la Ligne budgétaire Unique + Prêts de la caisse des Dépôts et Consignation
  • Aides fiscales + Prêts de la caisse des Dépôts et Consignation
  • Aides fiscales + Subventions provenant de la Ligne budgétaire Unique + Prêts de la caisse des Dépôts et Consignation

Application de l’article 199 Undecies C

  • Des particuliers investissent en prenant des parts dans une société civile dont l’objet est de construire un programme immobilier composé d’au moins 30% de logements locatifs sociaux
  • Les 5 premières années, les logements demeurent la propriété des investisseurs mais ils sont obligatoirement loués à un bailleur social (SMHLM, OZANAM, SIMAR…) qui en devient ensuite propriétaire.
  • L’investisseur privé bénéficie d’une réduction d’impôts de 50% du prix de revient minoré des taxes et subventions, mais doit rétrocéder au minimum 65% de l’avantage fiscal ainsi obtenu. Le bailleur récupère ainsi un équivalent subvention.
  • Particularité :
    • Ces montages peuvent s’articuler avec le bénéfice des prêts de la Caisse des Dépôts et Consignation, de la Ligne Budgétaire Unique lorsque c’est nécessaire, et des avantages fiscaux liés au logement social (exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, TVA réduite…).
    • Les logements qui peuvent faire partie de ces montages doivent répondre obligatoirement à des critères de performances énergétiques :
      • équipements de production d’énergie renouvelable,
      • chauffe eau solaire,
      • matériaux d’isolation permettant l’économie d’énergie
      • soit des investissements? 4,5% du coût de construction lors foncier

Application de l’article 217 Undecies

  • Une société investit dans le logement social ou intermédiaire et déduit de ses résultats imposables le montant de son investissement dans la limite de 2247 €/ m2.
  • Le montant de la défiscalisation dépend du taux d’impôt sur les sociétés de 34,33%.
  • La rétrocession au bailleur est au minimum de 75% de l’avantage fiscal et l’opérateur bénéficie d’un équivalent subvention de 25,8% du montant de l’investissement plafonné.

Cumul de l’aide de l’Etat et défiscalisation :

  • Sauf cas particuliers, le recours à la défiscalisation doit conduire à une modération de la subvention, voire à une absence totale de subvention.
  • Le cumul est autorisé uniquement pour les opérations présentant un intérêt particulier ou assujetties à des contraintes spécifiques :
    • Logements locatifs très sociaux (LLTS) ou permettant une minoration significative du loyer de sortie
    • Opérations considérées comme prioritaires par l’Etat (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, zone sismique…)

Instruction des dossiers :

  • Double instruction : Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DEAL) et Direction Générale des Finances Publiques.
  • Le montant de la subvention obtenue avec la Ligne Budgétaire Unique attribué au bailleur doit être connu avant l’agrément du Ministre de budget car il est déduit de la base défiscalisable.
  • Le montant du prêt de la Caisse des Dépôts et Consignation accordé en complément au bailleur pour équilibrer le financement de son opération, n’est connu qu’avec l’agrément du budget qui donne le montant de l’avantage fiscal.

Instruction des dossiers Direction Générale des Finances Publiques

  • Un projet ne peut ouvrir droit à l’aide fiscale sur agrément, que s’il a fait l’objet du dépôt d’une demande d’agrément préalablement à la réalisation de l’opération qui la motive (art 1649 nonie du code général des impôts).
  • Le dossier déposé à l’administration fiscale est identique à celui déposé à la Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement, complété des décisions de financements (subventions et prêts).